（甲）美國房産趨勢
房地產是美國經濟很重要的一個產業，據統計美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業創造出來的。其原因是美國人喜歡搬家，不斷地換房子。美國沒有戶口制度，可以隨時隨地遷移，如此房屋需求就很大，房地產的交易就很盛行了。根據歷史經驗與現在形式的分析，2015年美國房地產會呈現以下的重要趨向。
房價將續漲，但速度放慢：房價的變動是非常地區性的，因此在分析價格走向時，把美國産地產市場當作一個整體市場來觀察，是比較不準確的。像現在美國的一些城市例如舊金山的房價飛速上漲，但其他有些地方卻出現房價回落。根據2014年10月28日發布的數據，截止到今年（2014年）8月止的過去十二個月中，美國整體房價上漲幅度為5.1%。明年呢？金融數據公司Core-logic 公佈了他們最新的 HPI 預測結果（HPI 為房價預測指標），他們的預測結果包括月度和年度房價的變動趨勢。根據他們的報告：2014年7月至2015年7月，全國房價將會上漲5.7％，巧合的是，這個數字和2013年7月至2014年7月的全國房價漲幅相同。
兩位數漲幅的房價僅在加州及西南地區：根據美國最大房地產搜索平台Zillow 的數據，明年全國房價增幅最大的地區將集中在加州與西南地區。根據Zillow 的預測，房價將會在2015年有高於10%的帳幅一一包括加州的十個城市、以及內華達州的裡諾、和拉斯維加斯。
房貸利率緩升，但年率不超過5%：美國國企房地近期做了一個對美國各銀行房貸利率調查後的預測，30年固定貸款利率將會緩慢攀升，並可能將會在2015年底超過5%。這僅是一種預測，卻是由美國最頂尖的房屋貸款專家對最權威的數據作分析後得出的結果。所以，我們相信這個預測數字與實際情況不會有太遠的差距。
銀行收回房屋拍賣的申請，會陸續減少：在過去多年前，在房貸無法償還銀行時，將收回房貸進行拍賣的申請數量，一直居高不下。但從約三、四年前開始下降，這表示房地產市場以及整體經濟形勢開始好轉的徵兆。法拍屋的減少對於房價的提升和保持都有好處，
獲得房貸的機會，更容易取得，金融機構正在不斷地降低對幾個主要貸款類別的門檻。
政策的寬鬆，主要呈現出對信用分數和負債比率要求的放寬。如此一來，銀行將會降低對貸款申請人的信用分數要求，並提高頁債比例。即貸款人可以借到更多的錢。
現在看來，這一趨勢將會在今年（2015年）更為顯著。
（乙）經紀人任用制度
在美國從事房地產經紀從業人員，皆實行考試發牌制度，考試及格才能獲得牌照。這是美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得「房地產牌照（license)」後才能從事經管活動。取得執照稱為＂執照地產經紀人＂（licensed real estate agent)。沒有執照營業是非法的，後果很嚴重。美國政府對房地產業的管理有三項：1.制定規劃 2.資質管理 3.稅收控制。其中「資質管理」主要是通過發牌考試制度來實現。目前房地產行業的牌照主要有兩種：1.經紀人牌照。2.估價師牌照。房地產經紀是美國房地產行業中為數最龐大的群體，功能最大。大部份房地產轉讓、抵押、租賃等，都是透過「經紀」來處理完成的。通常人們從廣告、招牌中見到的＂某某房地產公司＂，一般都是仲介經紀公司，而非開發公司。
在美國大約有80%的經紀公司規模不大，人數約1至4人而已。但也有較大規模公司，人數達百人以上者。經紀人多數為女性，在同一家公司工作5年以上。約90%的經紀人具有大學學歷，而45%的人擁有學士或以上學位。20%的人擁有私人助理。另外有19%的經紀人在工作上便用英語以外的其他語言。不直接參加銷售工作的店長年薪約8萬美元，有參加銷售工作者年收入達9萬美元。經紀人的工作經驗直接影響到年收入。1一5年工作經驗者年薪約3萬美元；6一10年工作經驗者約6萬美元；11一15年者約到達9一10萬美元，比大學教師的年薪還高。
經紀人的分類：一般分為1.經紀人（broker) 2.銷售員（salesperson). 3.伙伴經紀人（associate broker)三類。
1.經紀人一一收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等個人或法人。
2銷售員一一在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。
3.夥伴經紀人一一具有經紀人的資格，但自己不獨自開業，選擇在另外一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。
經紀人經考試及格獲得執照
國家負責考試，及格後由州政府部門發給，稱為州務部執照處（Division of Licensing Service)。銷售員與經紀人考試是開放的，有興趣的人都可以報名參加考試。考試採用標準化試卷，銷售員考一個小時，經紀人考二個半小時，正常下當日就知曉考試結果。報名費15美元。考試課程內容和選擇的上課學校及考試題目等都由州房地產理事會審定批准。考試合格後，申請人可檢齊資料文件，即時申請執業牌照。並馬上可以開始營業。
執照有效期兩年，期滿再申請換發，申請換發時必須再參加22小時半的再教育。牌照費經紀人牌照150美元，銷售員牌照50美工，皆兩年一期，期滿再辦理。因為執照公開考試，跟考駕駛執照一樣容易，所以許多人都會選點課程，熟悉課程後考個執照備用。
MLS系統
所謂MLS系統，也就是不同房源上市系統。美國房地產市場的發展，有很大區塊是靠此系統而獲得發展。換言之，房地產經紀人可以靠此牢牢地掌握市場物件的主動權。原先，MLS系統是小公司創立的，剛開始時大公司不願意加入。後來隨着小房地產仲介所佔房屋來源比率的擴張，較大型房地產仲介公司也開始注意到，逐漸地加入到MLS系統中來。之後，不同城市間的MLS系統也開始交流，如此，房地產仲介佔有市場大約90%的房源。MLS系統的建立，也就提高了經紀公司的傭金比例，如今己經達到6%。早年傭金一般在2%，原因是當時提供的服務較少，並且房源也較少。現階段的經紀公司在尋求新的業務的時候，將服務延伸到按揭、裝修、及貸款。故收取傭金大約是6%或7%，並為政府所同意。
這個制度形成後，買或賣房地產的人就會省卻掉許多麻煩。隨意選擇自己滿意的經紀人，不滿意可以換掉，因為傭金固定了。房源共享的前提下，賣房地產的廣告都是共享的。每個個月，房地產經紀把手頭的房樓按照房屋住宅、聯排住宅、公寓分類，出版彩色的手冊如買房者指南（Home Buyers Guide)，放在超級市場出口等地方，大家都可以隨便拿來閲覽。按圖索驥，找到理想的再打電話約看房地產，進入交易流程，圓滿完成交易。
參考資料
(1).2015.03.07.US City Post P.08 ：Real Estate Guide.
（2).2015.03.11. USA. The Epoch Times B3.
（3).DT Living Guide.(百滙生活指南）2015.02.26.
＂美國房產經紀人資質制度＂ P.24～29.
（4).百匯生活指南(DT Living Guide) 2015.02.26.
＂2015年美國房產市場五大趨勢＂
（5).美國都市報（US City Post) 2015.03.07. P.8
＂亞裔現金搶購舊金山百萬老舊房産＂
沒有留言:
張貼留言